Áp lực tăng trưởng kinh tế đẩy bong bóng bất động sản xuất hiện?Áp lực tăng trưởng kinh tế đẩy bong bóng bất động cung cấp hiện?

Vietstock – Áp lực tăng trưởng kinh tế đẩy bong bóng bất động cung cấp hiện?

Trong nửa đầu năm nay, lợi nhuận nhiều nhà hàng bất động sản tăng vọt trong bối cảnh đất tăng giá trên diện rộng. Cơ quan quản lý vừa qua kiên quyết tiếp tục siết dòng vốn đầu cơ trong lĩnh vực nhiều nguy cơ vươn lên là “bong bóng”, nhưng cũng đối mặt sở hữu áp lực tăng trưởng kinh tế lúc đợt dịch Covid-19 vừa qua bùng phát nghiêm trọng hơn.

Giá nhà ở tại TPHCM vẫn tăng bất chấp đại dịch Covid-19. Ảnh minh họa: V.D.

Đất tăng giá trên diện rộng, lợi nhuận nhà hàng lên đỉnh 

Bất chấp tình hình dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, bất động sản dường như là lĩnh vực phục hồi trạng thái mạnh mẽ hơn so sở hữu những ngành nghề khác. Theo báo cáo của Fiingroup, lợi nhuận quí 1 tăng đột biến lúc doanh thu thuần nhóm bất động sản nhà ở niêm yết tới tăng 49% so sở hữu cùng kỳ, trong lúc lợi nhuận sau thuế đã tăng gấp 50 lần.

Thu nhập đáng nói này tới từ những nhà hàng đầu ngành và nhóm có quy mô vừa và nhỏ đẩy mạnh bàn giao dự án cho khách hàng, trong ấy có nhiều nhà hàng lùi thời gian bàn giao dự án sang quí 1 năm nay, thay vì tập trung vào quí 4 năm ngoái như kế hoạch trước ấy.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, thị trường bất động sản trong nửa đầu năm đã “hấp thụ” rất tốt chính sách tài chính mà những nhà hàng bất động sản đưa ra dưới sự hỗ trợ của những ngân hàng. Nhờ lãi suất thấp, những nhà đầu tư đua nhau “bắt đáy” sở hữu kỳ vọng đi tắt đón đầu thị trường lúc dịch bệnh được kiểm soát tốt.

Theo số liệu mới cập nhật của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản tính tới hết tháng 4-2021 đạt mức 4,84% so sở hữu đầu năm, ước tính có thể lên tới 5,5% tính tới hết tháng 6 này. Con số này đã sắp bằng một nửa so sở hữu mức tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản trong cả năm ngoái (11,89%).

Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản trên thực tế tăng trưởng ko cao như những năm trước ấy, ko chỉ bởi vì ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19, mà còn vì cơ quan quản lý nhà nước có nhiều động thái kiểm soát chặt chẽ hơn và cả bản thân những ngân hàng cũng nhìn nhận được rủi ro tăng nóng của ngành.

Nhưng ở góc độ khác, dòng tiền trên thị trường vẫn chảy mạnh vào những nhà hàng bất động sản thông qua kênh trái phiếu. Theo báo cáo của Công ty chứng khoán VNDirect, trong tháng 4-2021, bất động sản vẫn là ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất sở hữu 29,6% tổng giá trị phát hành, tăng 47,7% so sở hữu tháng trước ấy. Còn lũy kế 4 tháng đầu năm, lĩnh vực bất động sản cũng đã chiếm 38% lượng phát hành.

Khối nghiên cứu của Công ty chứng khoán SSI (HM:SSI) đánh giá nhu cầu huy động vốn qua kênh trái phiếu của những nhà hàng bất động sản vẫn khá cao, đặc biệt là những nhà hàng hạn chế về tài sản đảm bảo cho những khoản vay. Điều này thể hiện qua lãi suất trái phiếu bất động sản ở mức cao, hấp dẫn hơn so sở hữu những nhóm ngành nghề khác.

Theo ông Hiển, ngoại trừ một vài nhà hàng lớn có tiềm lực thì nhìn chung những nhà hàng bất động sản vẫn đang kẹt tiền, khát vốn nên nên tìm đủ bí quyết để xoay xở, thậm chí có trường hợp nên đi “vay nóng”. “Nhiều ngân hàng thương mại đúng là ko thiếu tiền, nhưng sẽ rất khó có tiền cho những công ty bất động sản vay, vì họ nhìn thấy được rủi ro”, ông Hiển đánh giá.

Theo HSBC, giá bất động sản bình quân tăng là kết quả của chính sách tiền tệ nới lỏng, tạo điều kiện giảm lãi suất và thanh khoản dồi dào của hệ thống ngân hàng. Hệ quả của việc dòng tiền chảy vào nhiều hơn là giá đất ở nhiều nơi tăng vọt, dù có ko ít trong số ấy là sốt ảo. Hiện tượng này ngay tắp lự đã kích hoạt “nỗi sợ hãi” của cả thị trường về khả năng hình thành bong bóng, trong bối cảnh bất động sản ko nên là lĩnh vực ưu tiên tăng trưởng tín dụng.

Nguồn: CEIC, HSBC

Tiếp tục siết dòng tiền bất động sản

Trong cuộc họp báo vừa qua của NHNN, ông Nguyễn Tuấn Anh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng những ngành kinh tế, cho biết mặt bằng giá đất nền tại một số địa phương đã có dấu hiệu giảm, sau lúc thông tin về giá đất và quy hoạch của những dự án được những địa phương thực hiện công khai theo chỉ đạo của Chính phủ.

Trước hiện tượng giá bất động sản, đặt biệt là đất nền tăng nhanh, ông Tuấn Anh cho biết NHNN luôn có sự theo dõi chặt chẽ biến động giá vì thị trường này luôn tiềm ẩn rủi ro.

“Sở hữu mức tăng hiện tại, cơ quan quản lý vẫn kiểm soát tốt, nhưng NHNN đã đề nghị những tổ chức tín dụng đánh giá lại, kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng trong từng lĩnh vực”, ông Tuấn Anh nói.

Tín dụng lĩnh vực bất động sản năm 2018 tăng khoảng 26,76% so sở hữu năm trước ấy, còn trong năm 2019 đạt 21% và năm 2020 là 11,89%.

Trên thực tế, NHNN trong thời gian qua liên tiếp phát đi những cảnh báo về rủi ro tín dụng bất động sản. Nhiều lo ngại tập trung vào câu chuyện tốc độ tăng trưởng tín dụng cao, dư nợ chiếm tỷ trọng lớn, đầu tư trái phiếu nhà hàng chủ yếu cho lĩnh vực buôn bán bất động sản,…

“Giả dụ thị trường có dấu hiệu nóng lên, NHNN sẵn sàng có thêm nhiều động thái, ví dụ như áp dụng những biện pháp đảm bảo an toàn vĩ mô giới hạn hoặc siết chặt hạn mức tín dụng bất động sản”, khối nghiên cứu của HSBC đưa ra nhận định trong báo cáo kinh tế tháng 6 công bố vừa qua.

Tuy nhiên, HSBC cũng đánh giá rằng đợt bùng dịch Covid-19 sắp đây có nguy cơ gây khó khăn cho việc ban hành và thực thi của những chính sách hạn chế. Lý do vì Việt Nam tăng trưởng chủ yếu vẫn dựa trên đòn bẩy tài chính, điều này sẽ dẫn tới lo ngại tác động tiêu cực lên sự tăng trưởng chung.

“NHNN cũng đang nên thận trọng cân bằng giữa việc hạn chế tín dụng đổ vào bất động sản sở hữu tìm mọi cách giảm thiểu rủi ro trước mắt do Covid-19 đối sở hữu ngành này. Xét cho cùng, đây vẫn là một nguồn đóng góp ngày càng nhiều cho tăng trưởng”, HSBC đánh giá. Nhìn ở góc độ này, “bong bóng” dòng tiền trong lĩnh vực bất động sản cũng ko thể nào “xẹp” hết, mà cần phải có nên duy trì ở mức độ nào ấy.

Trong bối cảnh cơ quan quản lý đối mặt sở hữu áp lực cân bằng dòng tiền ưng ý, thị trường bất động sản trong khoảng thời gian còn lại của năm cũng gặp nhiều khó khăn trong câu chuyện buôn bán.

Theo TS. Hiển, trong tương lai hiện tượng tăng giá đồng loạt và đột biến ở khắp cả nước như hồi tháng 3-4 sẽ khó xảy ra, trừ những khu vực có chi tiết thuận lợi đặc biệt như khởi công xây dựng hạ tầng hay chi tiết quy hoạch.

Bắt đầu từ sau quí 2, nhà hàng sẽ đối mặt sở hữu hiện tượng khách hàng khó xuống tiền hơn, cũng như những khoản nợ ngân hàng tới hạn. Một số nơi có thể chủ đầu tư có thể âm thầm hạ giá bán để thu về dòng tiền. Thực tế trong quí 1 vừa qua, nhiều chủ đầu tư đã âm thầm giảm giá dưới danh nghĩa là những chính sách hỗ trợ của ngân hàng.

Theo ông Hiển, thị trường chỉ thực sự cải thiện lúc dịch Covid-19 ổn định, người dân có thể đi coi sản phẩm thực tế, dòng tiền bền vững cũng chỉ xuất hiện lúc niềm tin vào bất động sản mạnh mẽ hơn. “Nhưng ko kể câu chuyện của dòng tiền, thị trường vẫn sẽ tiếp tục như “quả bom nổ chậm” vì bí quyết vững mạnh sản phẩm bất động sản hiện nay chỉ dựa trên việc tăng giá đất liên tục mà xa rời giá trị khai thác”, ông Hiển bình luận.

Dũng Nguyễn

Đánh giá bài viết